En resumen
- La promesa de compraventa es un contrato que obliga. Trátala como la decisión real, no como un trámite.
- Haz las revisiones técnicas y legales antes de firmar, no después.
- Todo lo que te importa debe quedar por escrito: qué compras, en qué estado, para cuándo y qué pasa si algo falla.
- Un abogado en Colombia debe revisar el contrato. Nosotros cubrimos la parte técnica.
Esta guía es información técnica general, no asesoría legal.
Qué es la promesa de compraventa
En Colombia, la venta de un inmueble se perfecciona con una escritura pública firmada en una notaría y registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos. Antes de eso, comprador y vendedor suelen firmar una promesa de compraventa: un contrato privado en el que ambos se comprometen a firmar la escritura más adelante, en las condiciones acordadas.
La promesa normalmente fija el precio, las fechas de pago, la fecha y la notaría de la escritura, la entrega del inmueble y las multas si una de las partes no cumple. Para que el contrato sea válido debe cumplir requisitos legales que tu abogado revisará.
En la práctica, también es el momento en que pagas el primer dinero. Por eso las preguntas van antes de la firma.
Preguntas sobre el inmueble
- ¿La descripción del contrato coincide con lo que vi: dirección, área, parqueadero, depósito, terreno?
- ¿Mi abogado revisó el certificado de tradición y confirmó que no hay embargos, gravámenes ni litigios?
- ¿El uso del suelo permite lo que pienso hacer con el inmueble?
- ¿La construcción, y cualquier ampliación, se hizo con licencia?
- ¿Un ingeniero independiente inspeccionó el inmueble, y lo que encontró se refleja en el precio o en el contrato?
Consulta nuestros servicios.
Preguntas sobre el precio y los pagos
- ¿Cuál es el precio total, en qué moneda y qué incluye?
- ¿Cuándo vence cada pago, y qué debe haber pasado antes de que yo pague?
- Si el dinero viene del exterior, ¿cómo entrará a Colombia y cómo se registrará? Pregunta a tu abogado y a tu banco por las reglas cambiarias antes de transferir.
- ¿Quién paga los gastos de notaría y registro y los impuestos de la venta?
Preguntas sobre las fechas
- ¿En qué fecha y en qué notaría se firmará la escritura pública?
- ¿Cuándo me entregan el inmueble y en qué estado?
- Si la vivienda está en construcción, ¿la fecha de entrega es firme o “estimada”? ¿Hay un plazo de gracia?
Preguntas sobre qué pasa si algo falla
- ¿Qué multa aplica si el vendedor no firma la escritura o no entrega a tiempo?
- ¿Qué multa me aplica a mí si no completo la compra?
- Si el dinero que pago ahora se llama anticipo o arras, ¿qué pasa exactamente con él si alguna de las partes se retira? El efecto legal depende de cómo esté redactada la cláusula. Pide a tu abogado que te lo explique.
- Si las revisiones que aún no terminé encuentran un problema grave, ¿puedo retirarme sin multa?
Preguntas sobre el estado del inmueble
- ¿Qué instalaciones, electrodomésticos y muebles se incluyen? Pide una lista.
- ¿Qué reparaciones aceptó hacer el vendedor antes de la entrega, y quién las verifica?
- Si es vivienda nueva: ¿qué garantías aplican y cómo reporto los defectos?
- ¿Los servicios públicos, el impuesto predial y la administración están al día hasta la fecha de entrega?
Firmar desde el exterior
Muchos compradores que viven fuera de Colombia firman mediante un poder. Dalo solo a una persona de confianza, limítalo a lo necesario para esta compra y pregunta a tu abogado cómo debe otorgarse para que sea válido en Colombia.
Lista práctica antes de firmar
- Mi abogado revisó el certificado de tradición y el borrador del contrato.
- Un ingeniero independiente inspeccionó el inmueble.
- La descripción, el área y lo que se incluye están escritos en el contrato.
- Las fechas de la escritura y de la entrega son firmes, con multas.
- Entiendo qué pasa con mi primer pago si alguna de las partes se retira.
- Sé cómo entrará el dinero a Colombia y cómo se registrará.
Siguiente paso
Si quieres que revisemos el inmueble antes de firmar, escríbenos con la dirección o el proyecto y el borrador del contrato. Este contenido también está disponible en inglés.